Loyers impayés : quelle procédure pour le bailleur ?

Un locataire ne paie plus son loyer. Les relances amiables n'ont rien donné. Que faire, dans quel ordre, et surtout sans commettre d'erreur de procédure qui retarderait tout ? La procédure en matière de loyers impayés est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 : chaque étape doit être franchie dans les formes et les délais requis, sous peine de nullité.

1. Le commandement de payer : acte fondateur de la procédure

Toute procédure pour loyers impayés commence obligatoirement par un commandement de payer délivré par huissier de justice au locataire (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989). Cet acte doit reproduire exactement les dispositions légales applicables, mentionner le montant réclamé poste par poste (loyers, charges, accessoires), et indiquer le délai de six semaines accordé au locataire pour régler l'intégralité de la dette ou saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). Le commandement doit également être signifié à la caution solidaire si le bail en prévoit une. Un commandement incomplet ou mal rédigé est nul — ce qui impose de tout recommencer et fait perdre plusieurs mois.

2. La clause résolutoire et la saisine du tribunal

Si le bail contient une clause résolutoire — ce qui est le cas de la quasi-totalité des baux d'habitation —, le bail est résilié de plein droit à l'expiration du délai de six semaines si le locataire n'a pas réglé sa dette. Mais cette résiliation ne produit pas d'effet automatique : le bailleur doit saisir le juge des contentieux de la protection pour en faire constater la réalisation. À défaut de clause résolutoire, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l'inexécution (art. 1224 du Code civil). Dans les deux cas, la saisine se fait par assignation délivrée par huissier. Le juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l'immeuble est compétent.

3. L'audience et le jugement

À l'audience, le juge vérifie la régularité de la procédure, constate ou prononce la résiliation du bail, condamne le locataire au paiement des loyers impayés et des frais de procédure, et ordonne l'expulsion. Il peut accorder au locataire des délais de paiement (jusqu'à deux ans) si celui-ci justifie de difficultés sérieuses mais temporaires. En cas de règlement intégral de la dette avant le jugement, le bail peut être maintenu — c'est pourquoi il est stratégiquement important d'engager la procédure sans tarder, avant que la dette ne devienne insurmontable pour le locataire. Le jugement obtenu, le bailleur dispose d'un titre exécutoire permettant de faire procéder à l'expulsion par huissier.

4. La trêve hivernale et ses exceptions

La trêve hivernale (1er novembre — 31 mars) suspend l'exécution de toute mesure d'expulsion, y compris lorsqu'un jugement a déjà été rendu. Elle ne suspend pas la procédure elle-même : le commandement de payer, l'assignation et le jugement peuvent intervenir pendant cette période. Seule l'exécution matérielle de l'expulsion est gelée. Les exceptions sont très limitées : relogement décent assuré par le bailleur, squat par des personnes qui ne sont pas locataires, ou décision ordonnant l'expulsion d'un occupant dont l'entrée dans les lieux est postérieure à une décision de justice définitive. Il est donc vivement conseillé d'engager la procédure le plus tôt possible pour ne pas être bloqué par la trêve.

5. Les garanties à activer en parallèle

Pendant la procédure judiciaire, le bailleur doit parallèlement activer toutes les garanties disponibles. Si le bail prévoit un cautionnement personne physique, le garant doit être mis en demeure dès le premier impayé — certains contrats de caution prévoient une information périodique obligatoire du garant, dont le non-respect peut limiter les recours. Une assurance loyers impayés (GLI) doit être déclarée rapidement selon les délais contractuels. La garantie Visale (Action Logement) couvre les loyers impayés sous conditions de ressources du locataire. Enfin, le bailleur doit impérativement informer la CAF ou la MSA de l'impayé si le locataire perçoit une aide au logement, ce qui permet de basculer en tiers payant direct.

Questions fréquentes

Quel est le premier acte à accomplir en cas de loyer impayé ?

Le commandement de payer délivré par huissier (art. 24 loi du 6 juillet 1989). Il doit mentionner le montant réclamé, le délai de six semaines pour régulariser et reproduire les dispositions légales applicables. Sans cet acte, la procédure est nulle.

Qu'est-ce que la clause résolutoire ?

C'est une clause du bail prévoyant sa résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer, si le locataire ne régularise pas dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer. Le bailleur doit ensuite saisir le tribunal pour faire constater la résiliation.

Peut-on expulser un locataire en hiver ?

Non. La trêve hivernale interdit toute expulsion du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions très limitées. Les procédures peuvent être engagées mais l'exécution est suspendue.

Que faire si le locataire bénéficie d'une APL ?

Le bailleur doit informer la CAF ou la MSA du défaut de paiement. L'organisme peut alors verser l'aide directement au bailleur (tiers payant). Cette démarche est obligatoire avant toute saisine du tribunal.

La garantie Visale ou un cautionnement couvrent-ils les impayés ?

Oui. La garantie Visale (Action Logement) couvre les loyers impayés sous conditions. Un cautionnement personne physique ou une assurance loyers impayés (GLI) peuvent également être activés selon les termes du bail.

Article rédigé par Caroline Laverdet, Avocat à la Cour — Docteur en droit. Publié le 1er mars 2026. Mis à jour le 1er mars 2026.