Copropriété : que faire face à un syndic défaillant ?

Syndic injoignable, comptes introuvables, travaux votés mais jamais réalisés, assemblées générales convoquées irrégulièrement : la défaillance du syndic est l'une des sources de litiges les plus fréquentes en droit de la copropriété. Les copropriétaires ne sont pas démunis — mais les recours doivent être exercés collectivement et dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965.

1. Les obligations du syndic et les signes de défaillance

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il est tenu d'assurer la gestion administrative et financière de la copropriété, d'exécuter les décisions d'assemblée générale, de faire réaliser les travaux d'entretien, de tenir à jour les comptes et de les soumettre à l'approbation annuelle de l'assemblée. Il a également l'obligation de mettre à disposition des copropriétaires un extranet sécurisé donnant accès aux documents de la copropriété. Les signes de défaillance à surveiller : absence de réponse aux demandes des copropriétaires, comptes non présentés ou incompréhensibles, travaux votés et jamais engagés, convocations d'assemblée irrégulières ou tardives, fonds de travaux non constitués.

2. La mise en demeure du syndic

Face à une défaillance identifiée, la première démarche est d'adresser au syndic une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, précisant les manquements constatés et exigeant qu'il y soit remédié dans un délai fixé. Cette lettre peut émaner d'un copropriétaire individuel ou, avec plus d'effet, du conseil syndical. Elle constitue la preuve écrite du manquement et du refus d'y remédier, indispensable en cas de procédure judiciaire ultérieure. Si le syndic ne répond pas ou persiste dans ses manquements, l'étape suivante est la convocation d'une assemblée générale extraordinaire.

3. Convoquer une assemblée générale extraordinaire

Tout copropriétaire peut demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire (AGE) pour y inscrire les points litigieux. Si le syndic refuse ou ne convoque pas l'assemblée dans un délai raisonnable, le conseil syndical ou un copropriétaire représentant au moins un quart des tantièmes peut procéder lui-même à la convocation (art. 8 du décret du 17 mars 1967). L'ordre du jour peut inclure : la révocation du syndic en exercice, la désignation d'un nouveau syndic, la demande de reddition des comptes, la décision d'engager une action en responsabilité. Toute décision doit respecter les règles de majorité de la loi du 10 juillet 1965.

4. La révocation du syndic et la désignation d'un administrateur provisoire

La révocation du syndic est décidée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Elle prend effet immédiatement ou à la date fixée par l'assemblée. En cas de faute grave ou d'urgence — syndic qui refuse de rendre les comptes, carence mettant en danger la copropriété —, le président du tribunal judiciaire peut être saisi en référé pour désigner un administrateur provisoire. Celui-ci se substitue au syndic défaillant, exerce l'ensemble de ses pouvoirs et rend compte au tribunal. Sa désignation nécessite de démontrer soit une carence grave du syndic, soit une situation de blocage rendant impossible le fonctionnement normal de la copropriété.

5. Engager la responsabilité du syndic

La responsabilité civile du syndic peut être engagée devant le tribunal judiciaire pour tout manquement à ses obligations contractuelles ou légales ayant causé un préjudice à la copropriété : travaux non réalisés malgré une décision d'assemblée, mauvaise gestion des fonds, défaut de souscription des assurances obligatoires, non-recouvrement des charges impayées. L'action est exercée au nom du syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic ou par l'administrateur provisoire. Les copropriétaires peuvent également engager une action individuelle s'ils justifient d'un préjudice personnel distinct de celui de la copropriété. Un avocat spécialisé est indispensable pour structurer la demande et évaluer les préjudices indemnisables.

Questions fréquentes

Peut-on révoquer un syndic en dehors de l'assemblée générale ?

En principe non : la révocation relève de l'assemblée générale statuant à la majorité de l'article 25. Mais en cas de faute grave, le président du tribunal judiciaire peut être saisi en référé pour désigner un administrateur provisoire.

Comment demander la convocation d'une assemblée générale extraordinaire ?

Tout copropriétaire peut en faire la demande au syndic. Si le syndic refuse, le conseil syndical ou un copropriétaire représentant au moins un quart des tantièmes peut convoquer lui-même l'assemblée (art. 8 décret du 17 mars 1967).

Quels documents le syndic est-il obligé de communiquer ?

Le syndic doit donner accès aux documents de la copropriété : comptes, contrats, procès-verbaux d'assemblée, carnet d'entretien. Depuis la loi ELAN, un extranet sécurisé doit être mis à disposition des copropriétaires.

Peut-on engager la responsabilité du syndic ?

Oui. La responsabilité civile du syndic peut être engagée devant le tribunal judiciaire pour faute dans sa gestion. L'action est exercée au nom du syndicat des copropriétaires par son nouveau syndic ou par un administrateur provisoire.

Qu'est-ce qu'un administrateur provisoire ?

C'est un mandataire désigné par le président du tribunal judiciaire en référé pour se substituer au syndic défaillant. Il exerce les pouvoirs du syndic et rend compte au tribunal. Sa désignation suppose une urgence ou une carence grave.

Article rédigé par Caroline Laverdet, Avocat à la Cour — Docteur en droit. Publié le 3 mars 2026. Mis à jour le 3 mars 2026.