Logement insalubre : quels droits pour le locataire ?

Humidité, moisissures, absence de chauffage, toiture défaillante, présence de plomb ou d'amiante : vivre dans un logement indécent ou insalubre est une atteinte à la dignité du locataire et engage la responsabilité du bailleur. La loi offre des recours efficaces — à condition de les exercer dans le bon ordre et sans cesser de payer le loyer unilatéralement.

1. Logement indécent ou insalubre : quelle différence ?

Le logement indécent est celui qui ne respecte pas les critères fixés par le décret du 30 janvier 2002 : surface habitable minimale, présence d'équipements de base (alimentation en eau potable, installation électrique, chauffage), absence de risque manifeste pour la sécurité ou la santé. Le bailleur est tenu, en vertu de la loi du 6 juillet 1989, de délivrer et maintenir un logement décent pendant toute la durée du bail. Le logement insalubre relève quant à lui du Code de la santé publique : il fait l'objet d'une procédure administrative spécifique, pouvant aboutir à un arrêté préfectoral d'insalubrité avec interdiction d'habiter. Les deux régimes sont cumulables et ouvrent des droits distincts mais complémentaires.

2. La mise en demeure du bailleur

La première étape est d'adresser au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant précisément les désordres constatés et exigeant leur remise en état dans un délai raisonnable. Cette lettre est indispensable : elle constitue la preuve que le bailleur a été informé et n'a pas réagi, ce qui conditionne la suite de la procédure judiciaire. Il est conseillé de documenter les désordres par des photos horodatées et, pour les situations les plus graves, par un constat d'huissier. Si la mise en demeure reste sans effet, deux voies parallèles s'ouvrent : la voie administrative et la voie judiciaire.

3. Le recours administratif : signalement et arrêté d'insalubrité

Le locataire peut signaler le logement auprès de la mairie ou de la préfecture, qui déclenchent une inspection par les services d'hygiène ou l'Agence régionale de santé (ARS). Si les désordres sont suffisamment graves, le préfet peut prendre un arrêté d'insalubrité, imposant au bailleur des travaux sous astreinte. L'arrêté peut prévoir une interdiction temporaire ou définitive d'habiter, avec obligation de relogement à la charge du propriétaire. Pendant toute la durée de l'arrêté, le loyer est suspendu de plein droit : le locataire n'est plus tenu de payer. Le bailleur qui ne relogerait pas le locataire s'expose en outre à des sanctions pénales.

4. Les recours judiciaires : réduction de loyer et résiliation

Sur le plan judiciaire, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir : la condamnation du bailleur à exécuter les travaux sous astreinte, une réduction du loyer proportionnelle à l'importance des désordres et à la période durant laquelle le logement n'a pas été conforme, et/ou la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur si les manquements sont suffisamment graves. Cette dernière option libère le locataire du bail sans préavis ni pénalité, et ouvre droit à des dommages-intérêts. Il est impératif de ne pas cesser de payer le loyer unilatéralement avant une décision de justice, sous peine de se voir reprocher un manquement et de fragiliser sa position dans la procédure.

5. L'indemnisation du locataire

Au-delà de la remise en état, le locataire peut obtenir l'indemnisation de l'ensemble de son préjudice : restitution des loyers indûment perçus pendant la période d'indécence, remboursement des frais engagés pour pallier les défaillances du logement (chauffage d'appoint, frais médicaux liés à l'humidité ou au froid), indemnisation du préjudice moral — particulièrement reconnu lorsque des enfants sont concernés — et des troubles de jouissance. L'évaluation du préjudice doit être soigneusement documentée : factures, certificats médicaux, témoignages. Notre cabinet peut vous aider à constituer un dossier solide et à chiffrer les préjudices de façon à maximiser l'indemnisation.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre logement indécent et logement insalubre ?

Le logement indécent ne respecte pas les critères du décret du 30 janvier 2002. Le logement insalubre fait l'objet d'un arrêté préfectoral au titre du Code de la santé publique. Les deux régimes ouvrent des droits différents mais complémentaires pour le locataire.

Le locataire peut-il cesser de payer le loyer si le logement est insalubre ?

Non, pas unilatéralement. Cesser de payer sans décision de justice expose le locataire à une procédure d'expulsion. La voie judiciaire (réduction de loyer, consignation) est la seule sécurisée.

Qu'est-ce qu'un arrêté d'insalubrité ?

C'est un acte administratif pris par le préfet qui constate l'insalubrité du logement et impose des travaux au propriétaire. Il peut prévoir l'interdiction temporaire ou définitive d'habiter les lieux, avec obligation de relogement à la charge du bailleur.

Le bailleur peut-il donner congé au locataire pour refaire le logement ?

Non. Un bailleur frappé d'un arrêté d'insalubrité ne peut pas donner congé au locataire pour ce motif. Le locataire bénéficie d'une protection renforcée et d'un droit au relogement.

Quelle indemnisation peut obtenir le locataire ?

Restitution des loyers indûment perçus, remboursement des frais engagés, indemnisation du préjudice moral et, en cas de manquement grave, résiliation du bail aux torts du bailleur avec dommages-intérêts.

Article rédigé par Caroline Laverdet, Avocat à la Cour — Docteur en droit. Publié le 27 février 2026. Mis à jour le 27 février 2026.